Единая база отчетов по оценке имущества: что нужно знать продавцам недвижимости

С июля текущего года в Украине заработала Единая база отчетов по оценке имущества с модулем электронного определения оценочной стоимости: отныне занизить стоимость недвижимости или избежать уплаты налогов стало невозможно. Фонд госимущества Украины (ФГИУ) возлагает на Единую базу большие надежды — нововведение должно принести, вывести из тени и направить в госбюджет миллиарды гривен.

Понятно, что новинка ФГИУ понравилось далеко не всем, поэтому даже еще до начала работы Единой базы были осуществлены многочисленные попытки ее обхитрить или, по крайней мере, дискредитировать с помощью “разоблачительных” материалов в некоторых СМИ.

Попробуем объяснить, как повлияет на продавцов недвижимости, оценщиков и нотариусов запуск Единой базы и почему украинцам придется платить больше.

Для чего создана Единая база отчетов по оценке имущества

Что такое Единая база и для чего ее создали, станет понятно после краткого экскурса в историю вопроса. Раньше для любой сделки с недвижимым имуществом — продажи, наследования, получения кредита под залог недвижимости и т. п. — надо было провести оценку такого имущества независимым оценщиком. При этом проверка отчетов субъектов оценочной деятельности не осуществлялась в автоматическом режиме, поэтому здесь было большое поле для махинаций — как для занижения, так и для увеличения стоимости имущества. Из стоимости объекта, которую определяла независимая оценка, государству уплачивался налог. Часто и продавец, и покупатель, и даже оценщик были заинтересованы в заниженные реальной стоимости имущества — первые двое платили меньшие налоги, оценщик получал за фальсификацию отчета свою «долю малую». Занижение стоимости имущества уменьшало суммы налога на доходы физического лица, военного сбора, а также помогало в уходе финансового мониторинга расчетов безналичным способом. Конечно, это не устраивало Фонд госимущества, ведь заинтересованные стороны решали дела в свою пользу, пользуясь несовершенным законодательством, а главное — не делились деньгами с государством. В ФГИУ утверждают, что из-за сговора продавцов, покупателей и оценщиков мимо бюджета ежегодно проходило 2-3 млрд. грн. Поэтому для закрытия щелей были задействованы все рычаги: в Налоговый кодекс внесены изменения, в Фонде разработано необходимое программное обеспечение, в СМИ распространены страшилки для желающих и в дальнейшем избегать уплаты налогов в полном объеме. Оценка имущества, регистрация сделки, уплата налогов — все это осталось, как было, изменения в первую очередь касаются порядка проверки и регистрации отчета оценщиков и нотариусов. Но конечная цель направлена на увеличение доходов госбюджета.

Фактически Единая база и Модуль оценки являются ничем иным, как технологией с принуждением граждан платить большие суммы налогов, а оценщиков — работать в рамках законодательства и спать спокойно, ведь отныне ГФИУ в автоматическом режиме будет отслеживать работу оценщиков. В случае грубых и систематических нарушений или фактов фальсификации отчетов субъектов оценочной деятельности будут лишены соответствующей лицензии. То есть, уговорить оценщика занизить реальную стоимость имущества станет труднее и дороже, если кто-то вообще захочет рисковать работой и даже свободой ради фальсификации отчетов.

Как это работает

Прежде всего, надо знать, что Единая база оценки отчетов и Модуль оценки стоимости — это элементы одной системы, однако доступа к Модулю имеют только работники ФГИУ, в то время как работать с Единой базой могут сторонние организации. В Базу вносятся отчеты оценщиков, регистрируются и хранятся — это делают как оценщики, так и нотариусы, а Модуль в автоматическом режиме проверяет представленные отчеты, на соответствие заложенным в него данным о стоимости имущества. Если совсем просто: откровенно заниженную оценщиком стоимость имущества Модуль заметит и забракует, в свою очередь Единая база просто не зарегистрирует отбракованный Модулем отчет об оценке имущества. Это будет повторяться каждый раз, пока стоимость недвижимости в отчете оценщика не совпадает с расчетами стоимости имущества, заложенными в Модуле. Только после регистрации отчета оценщика в Единой базе с имуществом можно будет проводить операции по отчуждению.

Электронные площадки

Отчеты оценки подаются в Единую базу через независимые электронные площадки — эту услугу за определенные деньги может предоставлять любая организация, получившая авторизацию Фонда госимущества.

Сломать Модуль или получить несанкционированный доступ к Единой базе почти невозможно: процедура авторизации электронной площадки предусматривает, среди прочего, обязательное наличие у потенциального оператора такой площадки комплексной системы защиты информации с подтвержденной соответствием согласно закону Украины «О защите информации в информационно-телекоммуникационных системах». Другими словами, электронную площадку не авторизуют, если она не будет максимально защищена от вмешательства хакеров.

На сегодняшний день Фондом была авторизована только одна электронная площадка — “ОЦЕНКА.online”. Именно через нею сейчас и подают все отчеты об оценке отчуждаемого имущества. Монополия этой электронной площадки будет недолгой — в Фонд уже поданы документы для авторизации еще тремя потенциальными операторами: электронные площадки “ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОЦЕНКА”, “ЭКСПРЕСС ОЦЕНКА” и “РЕЕСТР ОЦЕНКИ”. Авторизацию указанных площадок будет проведено после получения сертификатов соответствия от Госспецсвязи. В течение ближайших трех месяцев ожидается авторизация еще почти десяти электронных площадок.

Чем больше электронных площадок — тем больше конкуренция и ниже цена. Сейчас плата за подачу и регистрацию отчета составляет 390 грн., с запуском новых площадок цены на подобную услугу могут снизиться. Впрочем, это “копейки” по сравнению с суммой, которую необходимо будет уплатить государству в виде налогов за прибыль, полученную с продажи недвижимости или при получении наследства. Собственно, для получения налогов в больших, чем ранее, объемах и создавалась Единая база отчетов по оценке имущества с модулем электронного определения оценочной стоимости.

Первые результаты работы Единой базы

Как сообщили prm.ua в Фонде госимущества Украины, по состоянию на 27 июля 2018 года к Единой базе данных отчетов об оценке после введения ее в эксплуатацию субъектами оценочной деятельности внесена информация о более 7 тыс. отчетов об оценке имущества с целью их регистрации. И даже при таком небольшом количестве поданных отчетов уже зафиксированы намерения сфальсифицировать и занизить реальную стоимость отчуждаемого имущества.

По словам руководителя Фонда государственного имущества Виталия Трубарова, за первые пять дней работы модуля и новой базы данных отчетов отказано в регистрации по 417 объектам на общую сумму почти 135 миллионов гривен. Причиной отказа стала заниженная оценочная стоимость имущества — оценщики занизили реальную стоимость минимум в 2-3 раза, а в отдельных случаях — в десятки раз. Таким образом, нововведение с первых дней доказала свою эффективность. Но бюджет будет получать те самые миллиарды гривен ежегодно, на что так рассчитывают в ФГИУ — покажет время.

Также следите за “Прямим” у Facebook, Twitter , Telegram и Instagram.