З запуском єдиної бази оцінки нерухомості маніпуляціям на ринку прийшов кінець – Трубаров
В.о. голови Фонду держмайна України Віталій Трубаров в ефірі “Прямого” в програмі “Подія” з Миколою Вереснем розповів про приватизацію державних оборонних підприємств, початок великої приватизації та запуск Єдиної бази даних оцінки нерухомості.
– РНБО спільно з Кабінетом міністрів і комітетом ВР з питань національної безпеки готують законопроект про зняття обмежень на приватизацію державних оборонних підприємств. А що вони виробляють, ці державні оборонні підприємства, що вони роблять?
– Я теж можу сказати, що я не глибоко перебуваю в матеріалі, як і більшість співробітників Фонду державного майна України про те, про які конкретно йде мова підприємства і за яких умов планується їх виставляти на приватизацію. Ми дійсно з вами неодноразово вже зустрічалися і обговорювали всілякі процедури і обставини самої приватизації як такої. І завжди роблю акцент на тому, що держава повинна за собою залишати тільки те, що забезпечує її якусь безпеку. А все інше можна виводити і потрібно виводити або під процедуру приватизації, або під процедуру концесії як одну з форм залучення інвестицій в нашу країну.
Тому фонд не є регулятором ні в галузі машинобудування, ні сільського господарства, ні оборонної промисловості. Тому мої коментарі не можуть бути професійними з точки зору галузі. Я можу говорити – можна або не можна. Тому, з точки зору приватизації будь-якого підприємства, його можна приватизувати. Питання: за яких умов, за яких складових додаткових. Якщо мова йде про якісь великі підприємства, звісно, що ми, можливо, про них і не чули, оскільки це все таки засекречені підприємства. Або мова йде про якісь дрібні підприємства, які повинні бути.
Є на слуху у мене, з точки зору моєї роботи, один об’єкт. Наприклад, в Міністерстві оборони є цементний кар’єр, який не використовується.
– Я тепер відчуваю, звідки така потужність в української армії. Там же є цементний кар’єр.
– Навіщо Міністерству оборони цей кар’єр? Тим більше, що цей кар’єр ними не використовується і вже десятки років перебуває в оренді. Якщо він і так в оренді, вони все одно його як міністерство, як орган державний, не використовує для будь-яких своїх цілей. То, можливо, було б розумніше це підприємство продати, як і, можливо, якісь тваринницькі комплекси, які до сих пір перебувають на балансі якихось підприємств. Навіщо вони, ці тваринницькі комплекси? Я впевнений, що вони там неробочі. Навіщо вони? Давайте їх віддамо людям, щоб люди щось там робили.
Тому, коментуючи вашу репліку з приводу законопроекту, я не можу його коментувати професійно. Але я можу говорити, що якщо мова йде про інфраструктурні або будь-які підприємства, які не приносять якоїсь практичної користі, то я думаю, що дійсно треба їх продавати.
Якщо мова йде, що крім цього виставити на продаж і якісь об’єкти практичного значення, які можуть виготовляти якесь озброєння і так далі, – напевно, повинні висловитися фахівці і сказати, потрібно це чи не потрібно. Але я вже чув кілька коментарів з приводу цього і хочу заспокоїти на предмет того, що, мовляв, влада перед виборами хоче все розпродати… Це кажуть люди, які звикли все коментувати і все критикувати.
– Ми знаємо таких багато.
– І які не зовсім розуміють, як працює державна машина. Тому, навіть якщо цей механізм і буде запущений, то практична реалізація – це, як мінімум, 2019 рік, а то і 2020-й. Тому, в будь-якому випадку, якщо це буде переходити до закону, в підзаконні акти… Пам’ятаєте, ми з вами обговорювали питання, ми з вами зустрічалися, тільки говоримо про приватизацію. Тут цілий рік. Це той же самий процес, тільки який буде регламентувати окремий напрямок. Тому це не такі швидкі речі.
– Ви сказали, що фонд підписав 22 накази про приватизації об’єктів великої приватизації. Воно вже почалося?
– Це адміністративна наша дія після прийняття Кабінетом міністрів України даного списку. Даний список як офіційне рішення уряду потрапляє в фонд. І наступна наша дію – це прийняття нашого регламенту документа. Тобто ми видаємо наказ про приватизацію і переходимо вже безпосередньо до тієї процедури в рамках нового закону, як буде все це справа відбуватися. Тому накази вже є. Після наказу ми вже видали по першому пулу оголошення на відбір радників. Тому що всі об’єкти великої приватизації відбуватимуться із залученням радників. У нас перший конкурс з відбору радників буде проходити в кінці липні. А другий конкурс з відбору радників буде проходити в кінці серпня.
Тому ми цю всю справу розбили по частинах, щоб не робити в один пул. Тому що все досить складно, процеси громіздкі. Тому я думаю, що ми якраз до вересня місяця вийдемо вже з повним переліком імен конкретних радників по конкретних підприємствах і вже перейдемо разом з ними до відпрацювання процедурних моментів передприватизаційної підготовки кожного з об’єктів, який потрапив до списку.
– Це ті об’єкти, які мають за собою якусь велику цінність? Бо в Східній Європі часто було на початку 90-х, що за один форинт чи за одну марку продавали об’єкти. То це все, що ви маєте, що у вас накреслено – це все ціннісні об’єкти, тобто це ті об’єкти, на які знайдуть покупці?
– Безумовно. Коли ми разом з Кабінетом міністрів України обробляли тут пул об’єктів державних підприємств, які у нас є, ми виділили з цього всього 25 підприємств, які на найближчу перспективу повинні бути приватизовані. І ці підприємства мають свою цінність. Безумовно, це підприємства не суперцукерочки, це не якісь монстри світового масштабу. Безумовно, активи, які є на цих підприємствах, – це активи, яким десятки і десятки років. Але, тим не менше, сам по собі за галузевою ознакою кожен з цих об’єктів в тій чи іншій мірі є інвестиційно привабливим.
Завдання держави тепер уже в особі Фонду державного майна України разом з радниками, яких ми будемо відбирати на конкурсі, – підготувати кожен з цих об’єктів досить красиво, продуктивно і грамотно, щоб ми зробили цукерочку продажну. І ті інвестори, яких ми очікуємо, які повинні зайти в нашу країну, щоб вони на основі зрозумілих для них нормативних документів отримали необхідну інформацію і змогли вже зайти з конкретними грошима, з конкретними пропозиціями та інвестиціями.
– Велике підприємство стоїть. І влада каже: ми це продаємо. Який наступний крок?
– Як я сказав уже на початку, ми зробили вже перші кроки, тобто ми оголосили конкурс з відбору радників. Після того, як пройде конкурс, з поданих заявок ми відберемо конкретного суб’єкта. З цим конкретним суб’єктом ми укладаємо договірні відносини в рамках вже затвердженого Кабінетом міністрів України положення. Після цього в рамках конкурсної процедури він приступає до своєї роботи. А це, як правило, термін приблизно від трьох місяців до шести місяців. В рамках цієї своєї роботи його завдання – привести документообіг по самому підприємстві у відповідність зі світовими стандартами, зробити всілякі аудити: фінансові, екологічні, технічні, оновити разом з підприємством якісь дані по його господарську діяльність, зробити економічну аналітику його роботи, зробити аналітику ринку, на якому працює це підприємство і розвиток його в світовому рівні, підготувати необхідні прогнозні речі, проводити необхідні зустрічі.
Адже завдання радника – дійсно зробити таким чином, щоб пропоноване підприємство сподобалося інвестиційному співтовариству в цьому відношенні. І вже після цього радник формує первинні умови, радник робить підготовку первинної ціни, по якій ми можемо стартувати, додаткових умов, пов’язаних з тим, що було б необхідно прийняти або зробити державі, щоб був більш привабливим сам об’єкт цієї приватизації. Ми це закріплюємо рішенням Кабінету міністрів України. І фонд наступною своєю дією робить уже публікацію в засобах масової інформації. Від 30 до 45 днів ми приймаємо заявки від потенційних інвесторів. І вже під камери, в інтернет-трансляції, як це було … Найкрасивіший продаж, який був, – це “Криворіжсталь”. І ми вже будемо безпосередньо продавати, і вже аукціоністи будуть стукати молоточком і приймати заявки.
– Існують величезні організації – Ernst & Young чи Baker McKenzie – юридичні компанії, які такими речами займаються. І вони пильно стежать, що відбувається в приватизаційній галузі по всьому світу. Ви кажете, Запорізький титаномагнієвий комбінат – ми його хочемо приватизувати. Ви звертаєтесь до Ernst & Young чи Baker McKenzie…
– Ми робимо оголошення.
– Вони це чують і кажуть: нам цікаво.
– Нам цікаво вам допомогти продати цей об’єкт.
– Який відсоток, як правило, таким радникам?
– Безумовно, ніхто в даній ситуації в альтруїзм не вірить. І ми, коли розробляли закон про приватизацію, коли ми розробляли підзаконні акти – як відбори самих радників, так і взаємини з радниками, що регламентується відповідними актами Кабінету Міністрів України, які прийняли, – ми проконсультувалися з інвестиційним співтовариством, яке говорить про те, що весь це пул ділиться на дві великі складові. Тобто якась компенсація раднику його витрат, які він витрачає на підготовку об’єкта приватизації, і його премія за успіх в разі хорошого продажу. Ось це дві основні складові.
Якщо ми говоримо про ці складові з прив’язкою до відсотків або до якихось конкретних речей, то в світі, в Європі прийнято говорити про те, що, з точки зору компенсації витрат, йде прив’язка приблизно до 2% від вартості активів на момент, коли вони виставляються на приватизацію. А з точки зору премії за успіх – це йде до 4%, в окремих випадках до 5% премії за успіх.
Але наш Мінфін, розглянувши наші пропозиції, які ми пропустили через наші комісії разом з Кабінетом міністрів України, сказав…
– 3000 гривень – і хай ото йде та працює.
– На жаль, ми вважаємо, що це досить багато. Тому на практиці ми закріпили норму, що компенсація за технічний супровід цього процесу у нас йде 0,5% від активів, які є на підприємстві, і премія за успіх – не більше ніж 2% від тієї суми.
– І знайдете ви радників на такі гроші?
– Ми ж говоримо про підприємства, які будуть продаватися за мільярди, в тому числі. Тому хтось буде продаватися за десятки… Ну, десятки мільйонів – це мала приватизація. Ми говоримо про велику приватизацію.
– Я маю на увазі, в доларах чи євро.
– Безумовно, так… Але ми ж говоримо про цифри. Це граничне. Ми з Мінфіном обмежили це все в цифрах. Але якщо приходить на конкурс один-два-три радника, то хтось скаже: окей, я готовий зробити цю роботу за 2% і, наприклад, за чотири місяці. А хтось скаже: а я готовий зробити цю роботу за 1,5% і за три місяці. Безумовно, за балами він набере більшу кількість балів і переможе в конкурсі з відбору радника.
– Надурити тепер з продажем нерухомості буде важче. Тому що Фонд державного майна запускає єдину базу даних оцінки нерухомості та запроваджує електронний модуль оцінки. Що це означає?
– Це означає те, що маніпуляціям, які є на цьому ринку, прийшов кінець. І те, що відбувалося з точки зору продажу власності або земельних ділянок, які мають під житловим будівництвом і так далі, за заниженими цінами, з яких брали занижені податки, прийшов кінець. І тепер держава, запровадивши дану систему, тобто держава руками Фонду державного майна України, запровадивши дану систему, в рамках виконання Податкового кодексу, говорить про те, що в електронній базі, до якої чиновники вже не матимуть ніякого відношення, буде знаходитися 10, 20 або в якийсь час 100 тисяч об’єктів з ціновими пропозиціями реальними, які будуть певними індикативами.
Беремо за приклад центральну вулицю Хрещатик. Якщо ви продаєте квартиру на Хрещатику і хочете її продати за 100 тисяч гривень, то вам програма поставить червоне світло. Вона вас туди не впустить. Відповідно, нотаріус вам її не оформили. Поставите, наприклад, ціну в 100 тисяч доларів – так, це схоже на правду. І тоді вам програма дає зелене світло. Безумовно, нотаріус вже матиме право оформити цю операцію. І нотаріус як податковий контрагент вилучить з вас суму, яка надійде в бюджет держави на ті функції, які держава повинна виконувати, яка взяла на себе зобов’язання за соціальними програмами.
– Але все ж таки якийсь люфт буде. Тому що можна продати за 100, а можна за 120, а можна за 95.
– Коли ця система буде набирати обертів, то з часом люфт буде весь час зменшуватися. Тобто, якщо зараз у нас буде, наприклад, індикатив, умовно кажучи, там десятки тисяч по всій країні, а кожен місяць буде оформлятися приблизно 30-40 тисяч угод, то через якийсь період часу, який буде обчислюватися місяцями, до півроку, сама ця база буде насичена іншими цифрами, більш реальними, більш правдивими.
І держава ж не змінює відсоткові ставки по податках. Всі відсоткові ставки залишаються тими ж. Просто держава каже: хлопці, ви ж хочете, щоб всі грали чесно? Тоді давайте грати чесно і з нами. Якщо ви продаєте реально квартиру, то заплатите, будь ласка, з неї реальний відсоток в дохід держави.
– Ви ж знаєте, що в Києві у певних будинках можуть бути такі самі квартири: на третьому поверсі – одна ціна, на шостому – інша, а на дев’ятому – ще.
– Сама система, безумовно, матиме градацію, що вартість квартири на першому поверсі і вартість квартири на дев’ятому поверсі, звичайно, буде різна. І в самій системі ці дані і індикативи будуть. Ви можете навести інший приклад. Квартира ж може бути з євроремонтом, а може бути після бабусі. Так, може бути така, безумовно. Але тоді там є інші механізми, які говорять про те, що якщо оцінювач зробив роботу, а йому загорілось в системі червоне світло, тоді він в режимі реального часу може подати роботу на комісію. Ця комісія потім вже буде розглядати конкретну роботу і може її потім або прийняти, або не прийняти. Тому що Фонд державного майна України, згідно норм закону, є регулятором оціночної діяльності в нашій країні.
Тому у нас є механізми, у нас є відповідне законодавство, у нас є можливість відслідковувати, чи відповідає це дійсності або не відповідає. Але я думаю, що якщо такі речі і будуть відбуватися на першому етапі, то через якийсь час це все увійде в автоматичний режим, і ми вже про це не будемо згадувати. А через рік це буде взагалі вже…
– Але спочатку все одно будуть скандали.
– А які зміни у нас проходять без скандалів – ви можете назвати?
Як повідомляв “Прямий”, Фонд державного майна України видав 22 накази про прийняття рішень про приватизацію по об’єктах з переліку об’єктів великої приватизації.
Раніше міністр інфраструктури України Володимир Омелян розповів, що в Україні мають бути віддані під процес приватизації всі морські порти.
Також стежте за “Прямим” у Facebook, Twitter , Telegram та Instagram.