Як правильно знімати та здавати в оренду житло й не мати проблем з законом

Адвокат Інна Мірошниченко розповіла, як правильно орендувати та здавати в оренду житло та що обов’язково має бути вказано в договорі на оренду.

Всі наведені нижче положення виписані із закону.

Сторони за бажанням можуть змінити певні умови (строки, порядок тощо). АЛЕ! У разі виникнення судового спору існує висока вірогідність, що суд застосує норму закону, а не договору. Тож, краще, щоб найм житла відповідав наступним умовам.
⠀
Договір має бути письмово оформлений. За бажанням можете завірити нотаріально, але додаткової сили це йому не дає. Це лише заспокою вашу свідомість, бо бланк красивий, і печатка є.

АЛЕ! Якщо орендуєте не квартиру/кімнату, а будинок строком більше ніж на 3 роки, тоді нотаріальна форма обов’язкова.
⠀
Якщо боїтеся потрапити на афериста і орендувати кота у мішку, перевіряйте інфо про квартиру у державному реєстрі. Він є відкритим за умови реєстрацї, один пошук коштує 30 грн (може вже подоржчав, давно не користувалась), і показує інфо про власника квартири, площу, арешти майна. Так ви будете впевнені, що укладаєте договір не з “лівим чуваком”. До реєстру можуть бути не внесені об‘єкти, по яких не вчинялось нотаріальних дій останні десь років 10. В такому разі просіть оригінали правовстановлюючих і покажіть їх юристу.
⠀
В договорі слід вказати, хто відповідає за ремонт. Бо за замовчуванням поточний ремонт робить наймач, а капітальний – власник. Якщо ви орендуєте житло і не бажає викликати сантехніка за власні кошти, про це слід домовитись “на березі”.
⠀
Строк оренди вказується у договорі. Якщо забули прописати, то вважається, що оренда діє 5 років.
⠀
Якщо квартиру продали, успадкували або власник іншим чином змінився, він отримує квартиру “з тягарем”. Оренда від цього не припиняється і діє на тих самих умовах, що і при попередньому власникові.
⠀
Змінювати розмір орендної плати через те, що “ринок диктує”/”син поступив до ВНЗ”/”долар виріс” можливо лише за умови, що право на односторонній перегляд власником передбачено у самому договорі. Періодичність таких змін так само має бути прописана.

Якщо квартиру вирішили продати, у наймача виникає право переважної купівлі. Що це означає? Власник має запропонувати ціну та інші умови продажу, і якщо орендар відмовився, на тих самих умовах продати комусь іншому. Вам це, можливо, не цікаво, бо звідки гроші взяти? Але недотримання цієї норми може мати наслідком недійсність купівлі-продажу і дає ображеному орендарю право позиватися до суду. На практиці так орендарі псують нерви у судах новим власникам, коли ті не бажають продовжити оренду.

Розірвання договору найму орендарем можливе лише за 3 місяці до дня Х. Виїхати можете і раніше, але оплатити оренду треба за вся 3 місяці. Якщо припинити оренду бажає власник, то тоді йому слід прикритись відмовкою, що “квартира потрібна членам його сім’ї” і попередити про це за 2 місяці. З інших підстав розірвання договору з ініціативи власника можливе можливе лише у суді і то, за умови наявності передбачених законом підстав (зіпсуття майна, затримка по оплаті).

Дохід, отриманий від оренди має бути оподатковано, а інформація про договір – включена до декларації власника. Якщо він цього не робить, податкова може накласти штраф. Звичайно, ви думаєте, що звідки вони про це дізнаються і яка їм справа до вас, ви ж рибка проста. Але… Уявімо ситуацію. Орендар зіпсував техніку або заборгував за декілька місяців оренди. Ви звертаєтесь до суду, а у суді він каже: “до речі, а позивач то ухиляється від податків!”. І суддя, виявляючи порушення закону, направляє окрему ухвалу, щоб за вас взялись податківці.

Тож, уникаючи сплати податків, ви нівелюєте дію договору про оренду. Бо лячно йти до суду, щоб самому бути оштрафованим.

Також слідкуйте за “Прямим” у Facebook, Twitter , Telegram та Instagram.