Как правильно снимать и сдавать в аренду жилье и не иметь проблем с законом

Адвокат Инна Мирошниченко рассказала, как правильно арендовать и сдавать в аренду жилье и что обязательно должно быть указано в договоре на аренду.

Все приведенные ниже положения выписаны из закона.

Стороны по желанию могут изменить определенные условия (сроки, порядок и тому подобное). НО! В случае возникновения судебного спора существует высокая вероятность, что суд применит норму закона, а не договора. Поэтому, лучше, чтобы наем жилья соответствовал следующим условиям.
⠀
Договор должен быть письменно оформлен. По желанию можете заверить нотариально, но дополнительной силы это ему не дает. Это лишь успокоит ваше сознание, потому что красивый бланк, и печать есть.

НО! Если снимаете не квартиру/комнату, а дом сроком более чем на 3 года, тогда нотариальная форма обязательна.
⠀
Если боитесь попасть на афериста и арендовать кота в мешке, проверяйте инфо о квартире в государственном реестре. Он является открытым при условии регистрации, один поиск стоит 30 грн (может уже подорожал давно не пользовалась), и показывает инфо о владельце квартиры, площадь, аресты имущества. Так вы будете уверены, что заключаете договор не с «левым чуваком». В реестр могут быть внесены объекты, по которым не проводилось нотариальных действий последние где-то лет 10. В таком случае просите оригиналы правоустанавливающих и покажите их юристу.
⠀
В договоре следует указать, кто отвечает за ремонт. Потому что по умолчанию текущий ремонт делает наниматель, а капитальный — собственник. Если вы арендуете жилье и не хочет вызывать сантехника за собственные средства, об этом следует договориться «на берегу».
⠀
Срок аренды указывается в договоре. Если забыли прописать, то считается, что аренда действует 5 лет.
⠀
Если квартиру продали, унаследовали или собственник иным образом изменился, он получает квартиру «с грузом». Аренда от этого не прекращается и действует на тех же условиях, что и при предыдущем владельце.
⠀
Изменять размер арендной платы за то, что «рынок диктует»/»сын поступил в ВУЗ»/»доллар вырос» возможно лишь при условии, что право на односторонний пересмотр собственником предусмотрено в самом договоре. Периодичность таких изменений так же должна быть прописана.

Если квартиру решили продать, у нанимателя возникает право преимущественной покупки. Что это значит? Собственник должен предложить цену и другие условия продажи, и если арендатор отказался, на тех же условиях продать кому-то другому. Вам это, возможно, не интересно, потому что откуда деньги взять? Но несоблюдение этой нормы может иметь следствием недействительность купли-продажи и дает оскорбленному арендатору право судиться. На практике арендаторы портят нервы в судах новым владельцам, когда те не желают продлить аренду.

Расторжения договора найма арендатором возможно только за 3 месяца до дня Х. Уехать можете и раньше, но оплатить аренду надо, за все 3 месяца. Если прекратить аренду желает владелец, то тогда ему следует прикрыться отговоркой, что «квартира нужна членам его семьи» и предупредить об этом за 2 месяца. Из других оснований расторжения договора по инициативе собственника возможно только в суде и то, при условии наличия предусмотренных законом оснований (порча имущества, задержка по оплате).

Доход, полученный от аренды должен быть обложены налогом, а информация о договоре — включена в декларации владельца. Если он этого не делает, налоговая может наложить штраф. Конечно, вы думаете, что откуда они об этом узнают и какое им дело до вас, вы же рыбка простая. Только… Представим ситуацию. Арендатор испортил технику или задолжал за несколько месяцев аренды. Вы обращаетесь в суд, а в суде он говорит: «кстати, а истец то уклоняется от налогов!». И судья, выявляя нарушения закона, направляет частное определение, чтобы за вас взялись налоговики.

Поэтому, избегая уплаты налогов, вы нивелируете действие договора об аренде. Потому что страшно идти в суд, чтобы самому быть оштрафованным.

Также следите за «Прямым» в Facebook, Twitter, Telegram и Instagram.